IMMOBILIEN 20 meditaxa 117 | Mai 2026 Grundsteuerreform laut Bundes- fi nanzhof verfassungsgemäß Der Bundesfi nanzhof (BFH) hält die Grundsteuerreform für verfassungskonform, soweit es sich um das sog. Bundes- modell handelt. Dieses gilt in allen Bundesländern außer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Nieder- sachsen. HINWEIS Die Grundsteuer wurde zum 01.01.2025 reformiert und alle Grundstücke in Deutschland mussten neu bewertet werden. Die Neubewertung soll sich an den aktuellen Verkehrswerten orientieren, so dass es in diversen Fällen zu höheren Grund- steuerwerten kommen wird. Der BFH musste über drei Klagen von Wohnungseigen tümern aus Köln, Sachsen und Berlin entscheiden. In Köln wurde eine vermietete Eigentumswohnung (54 qm) im Souterrain eines vor 1949 errichteten Mietwohnhauses, das sich in guter Wohnlage befand, neu bewertet. In Sachsen ging es um eine selbst genutzte Eigentumswohnung (70 qm), die sich in einer sächsischen Gemeinde befand und im Jahr 1995 fertiggestellt wurde. Im Berliner Fall handelte es sich um eine vermietete Wohnung (58 qm), die sich in einem vor 1949 erbauten Mehr- familienhaus in einfacher Wohngegend befand. In allen Fäl- len wurden Grundsteuerwerte im sog. Ertragswertverfahren festgestellt, gegen die sich die Kläger mit der Begründung wandten, die Grundsteuerreform sei verfassungswidrig und führe zu überhöhten Werten. Der Bundesfi nanzhof (BFH) bejahte die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform und wies die Klagen in der Sache ab: • Das Ertragswertverfahren, das bei Wohnungen angewendet wird, verstößt nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz. Der Gesetzgeber darf Regelungen treffen, die generalisierend, pauschal und typisierend sind. Die Grundsteuerreform ist darauf angelegt, im Durchschnitt den objektiv-realen Grundstückswert festzustellen. • Soweit beim Ertragswertverfahren ein Bodenrichtwert für den Wert des Grund und Bodens angesetzt wird und eine Abwei- chung vom Bodenrichtwert im Umfang von 30 % nach oben oder nach unten erlaubt ist, ist dies nicht zu beanstanden. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen aus tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen abgeleitet. • Auch der Ansatz pauschalierter Nettokaltmieten ist verfas- sungsgemäß. Zwar unterscheiden die pauschalierten Netto- kaltmieten nur nach der Gebäudeart, nach dem Baujahr, nach der Wohnfl äche und nach dem Bundesland; inner- halb des Bundeslands fi ndet eine Differenzierung nur nach sog. Mietniveaustufen statt, die pro Gemeinde bzw. Stadt festgelegt werden. Damit erfolgt keine Differenzierung nach Stadtteilen – auch nicht in Großstädten –, obwohl es zwischen den einzelnen Stadtteilen erhebliche Mietunter- schiede gibt. Dies ist für Immobilien in guten Lagen erfreu- lich, nicht aber für Immobilien in schlechten Lagen, da die pauschalierte Nettokaltmiete höher sein kann als die tat- sächlich erzielbare Miete. • Die damit verbundene Ungleichbehandlung ist aber durch die Vereinfachung im sog. Massenverfahren gerechtfertigt. Würde man auf die tatsächliche Miete abstellen, wäre dies ein erheblicher Verwaltungsaufwand angesichts einer Zahl von ca. 36 Millionen Grundstücken. Außerdem erfolgt eine Korrektur über den Bodenrichtwert, der in den einzelnen Wohngegenden von Großstädten unterschiedlich ausfällt. • In dem Verfahren aus Sachsen hatte die Klage aus rein ver- fahrensrechtlichen Gründen teilweise Erfolg. HINWEIS Steuerpfl ichtige haben die Möglichkeit, einen niedrige- ren gemeinen Wert als den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert nachzuweisen. Sie müssen dann mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens nachweisen, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. Die drei Urteile betreff en das sog. Bundesmodell, das in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen- Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und üringen gilt. Die Urteile gelten nicht für die Grundsteuermodelle in Baden- Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Bei den Verfahren handelt es sich um Musterklagen, die vom Bund der Steuerzahler sowie von Haus & Grund Deutschland unterstützt werden. Beide Verbände haben bereits angekün- digt, dass die Kläger gegen die Urteile Verfassungsbeschwerde einlegen werden. Nur das Bundesverfassungsgericht kann die Verfassungswidrigkeit einer Norm feststellen. meditaxa Redaktion