Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietungseinkünften
16.08.2024
Bei einer verbilligten Vermietung, z. B. an Angehörige, zu Wohnzwecken ist zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze – 66% der ortsüblichen Miete nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG – eingehalten werden muss, um den Werbungskostenabzug in voller Höhe zu erhalten. Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 %, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten bei positiver Totalüberschussprognose möglich. Erst wenn die vereinbarte Miete weniger als 50 % der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten. Die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete nimmt die Finanzverwaltung in einem mehrstufigen Verfahren vor:
- Die Kaltmiete wird durch den ortsüblichen Mietspiegel ermittelt. Enthält dieser Rahmenwerte, kann der untere Rahmenwert des Mietspiegels als örtlicher Mietpreis angesehen werden. Im Zweifel ist der im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ausgewiesene Durchschnittswert anzusetzen.
- Liegt kein Mietspiegel vor, können „Mietwert-Kalkulatoren“ aus dem Internet genutzt werden.
- Kann keine der vorgenannten Methoden angewendet werden, kann die Kaltmiete anhand von mindestens drei vergleichbarer Wohnungen erfolgen (z. B. über immoscout24.de), die allerdings nicht derselben Immobilie angehören dürfen. Für die Ermittlung können die Quadratmeterpreise für nahegelegene Objekte herangezogen und durch Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale (bspw. großer Garten) angepasst werden.
- Kommt keine der Methoden zur Anwendung, wird die Kaltmiete durch ein Sachverständigengutachten ermittelt.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die umlagefähigen (Neben-)Kosten zu berücksichtigen; dazu gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach und Haftpflichtversicherung und Hauswart. Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sind nicht anzusetzen. Dabei sind alle umlagefähigen Kosten in die Vergleichsberechnung einzubeziehen, die tatsächlich gezahlt worden sind. Dies gilt ggf. auch für Kosten, die unmittelbar vom Mieter getragen wurden, wenn diese sonst ebenfalls umlagefähig wären. In jedem Fall sollten die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durchgeführten Berechnungen im Hinblick auf eine spätere Überprüfung sorgfältig dokumentiert werden.
Quellen: Gesetzesbegründung zum Jahressteuergesetz 2020 (Bundestags-Drucksache 19/22850). Zur Anwendung der Totalüberschussprognose siehe BMF-Schreiben vom 08.10.2024 - IV C 3 - S 2253-91/04 (BStBI 2004 I S. 933), Rz. 33 ff.; R 21.3 EStR und H 21.3 „Ortsübliche Marktmiete“ EStH; OFD-Frankfurt, Urteil vom 07.12.2023 - S 2253 A - 00115 - 0357 - St 214; BFH-Urteil vom 17.08.2005 IX R 10/05 (BStBl 2006 II S. 71; BFH-Urteil vom 22.03.2021 IX R 7/20 (BStBl 2021 II S. 479, Rz. 21