Mindesttemperatur – das müssen Vermieter beachten

Da diese nicht gesetzlich geregelt sind, ergibt sich aus der Rechtsprechung tagsüber (6–23 Uhr) ein Anspruch auf eine Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius und nachts (23/0–6 Uhr) auf 16 bis 18 Grad Celsius. Auch außerhalb der Heizperiode – die im Mietvertrag nur länger, aber nicht kürzer als oben genannt zu bestimmen ist – ist das Heizen zu gewährleisten, wenn die Zimmertemperatur nicht nur vorübergehend (mehr als drei Tage) auf niedrige Werte fällt. 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu geschuldeten Mindesttemperaturen lässt die Frage der Mindesttemperatur explizit offen. Es geht hier um die Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel in den AGB. Vermieter dürfen durch Klauseln im Mietvertrag die Mindesttemperaturen nicht ausschließen. Werden diese nicht erreicht, ist ein Mietmangel zu prüfen und die Funktionsfähigkeit der Heizung wieder herzustellen. Bis dahin ist laut dem Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum eine Mietminderung gerechtfertigt. 

Das Mietminderungsrecht setzt voraus, dass der Mangel nicht bloß unerheblich ist (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Bei einem kurzzeitigen Heizungsausfall oder bei vorübergehender geringfügiger Abweichung der Mindesttemperatur, ca. um ein Grad, liegt ein Bagatellmangel und kein Anspruch auf Mietminderung vor. Bei alten unwirtschaftlichen Heizungsanlagen besteht ebenfalls kein Mietminderungsanspruch, da die ausreichende Beheizung ausschlaggebend ist. 

Wird die Behaglichkeitstemperatur von 20 Grad Celsius dauerhaft unterschritten und lassen sich die Räumlichkeiten nur auf 16–18 Grad Celsius erwärmen, liegen erhebliche Mängel vor: es können Mietminderungen zwischen 5 und 20 Prozent und bei einem mittel- bis langfristigem Ausfall der Heizung während der Heizperiode sogar bis zu 70 Prozent gerechtfertigt sein. 

Die Warmwasserversorgung in der Wohnung muss jederzeit, auch bei warmen Außentemperaturen und über Nacht, gewährleistet sein. Die Idealtemperatur liegt hier zwischen 40 und 60 Grad Celsius, die in angemessener Zeit erreicht werden muss, um einen Mangel der Mietsache ausschließen zu können.
Die Bemessungen erfolgen unterschiedlich: Das AG Köpenick sieht eine Mietminderung von 10 Prozent bei einem Kaltwasservorlauf von mehr als zehn Litern als gerechtfertigt, das AG Berlin eine 5 prozentige Mietminderung, wenn nicht nach 15 Sekunden eine Temperatur von 40 und nach 30 Sekunden von 55 Grad Celsius erreicht ist. Schwanken die Wassertemperaturen in der Dusche stark, sind nach Auffassung des AG Charlottenburg sogar 13 Prozent Mietminderung drin. Auch Badewannen müssen in angemessener Zeit mit 41 Grad warmem Wasser befüllt werden können – eine Einfülldauer von 42 Minuten sind laut AG München zu lang – hier müssen Vermieter für eine entsprechende Dimensionierung der Wasserthermen sorgen.

Abkürzungen: Bundesgerichtshof: BGH; Landgericht: LG; Amtsgericht: AG
meditaxa Redaktion/Quellen: BGH, Urteil v. 15.5.1991 – VIII ZR 38/90; AG Köln, Urteil v. 9.4.2008, 220 C 152/07; BGH, Urteil v. 30.6.2004 – XII ZR 251/02; BGH, Urteil v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12; AG Köln, Urteil v. 13.4.2012, 201 C 481/10; AG Potsdam, Urteil v. 30.4.2012, 23 C 236/10; AG Charlottenburg , Urteil v. 7.6.2013, 216 C 7/13; 64 S 99/91; AG Köpenick, Urteil v. 15.11.2000, 12 C 214/00; AG Berlin, Urteil vom 25.4.2018, 7 C 82/17; AG München, Urteil v. 26.10.2011, 463 C 4744/11