Der Praxismietvertrag: Stolpersteine und Katastrophen vermeiden

Einzelkämpfer oder Teamplayer? Nicht nur Berufseinsteiger jeder Branche beschäftigen sich mit dieser Frage – auch in der Gestaltung der ärztlichen Versorgung werden Kooperationsformen immer attraktiver, vor allem aufgrund des vielseitigen Leistungsspektrums, das Patienten fachübergreifend und flächendeckend angeboten werden kann.

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Rechtsanwalt Felix Westpfahl aus der Bremer Kanzlei Hammer partners Rechtsanwaltsgesellschaft mbH beleuchtet Fehler im Praxismietvertrag und klärt auf, was man bereits vorab vermeiden sollte.


Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag – gilt das auch für Arztpraxen?
Westpfahl:
Praxismietverträge fallen unter die gewerblichen Mietverträge. Das liegt daran, dass sich im Gewerbemietrecht Vermieter und Mieter auf „Augenhöhe“ begegnen – zumindest theoretisch, da beide Parteien B2B agieren, also Business-to-Business. Gewerbliche Mieter, wie beispielsweise Ärzte, sind dabei nicht zwangsläufig Experten im Mietvertragswesen. An der Prüfung des Vertrags durch einen Experten sollte man also nicht unbedingt sparen.

Musterverträge gibt es im Internet wie Sand am Meer.
Sind diese Vorlagen hilfreich?

Westpfahl: Auf keinen Fall, denn das Verwenden kann teuer  werden, wenn die Verträge unangepasst unterschrieben werden. Mustermietverträge sind nicht auf die individuellen Bedürfnisse von Ärzten ausgelegt. Gleiches gilt für die Mustermietverträge, die Vermieter gerne verwenden. Besonderheiten, wie beispielsweise ein Sonderkündigungsrecht bei Berufsunfähigkeit, kommen in diesen Verträgen nicht vor. Den Praxismietvertrag sollte man unbedingt individuell verhandeln, gerade auch in Bezug auf den Mietzweck. Dieser muss klar im Vertrag formuliert sein, wie z. B. „zum Betrieb einer internistischen Praxis“. Das ist wichtig, da Vermieter die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und erhalten müssen. Das heißt konkret:

  • Werden Starkstromanschlüsse benötigt?
  • Eignen sich die Räume für Röntgengeräte?
  • Wer holt dafür die Genehmigungen ein und natürlich:
  • Wer trägt die anfallenden Kosten?

Auch die Option eines Labors in der Praxis muss vom Vermieter genehmigt werden, sonst kann er die Einrichtung eines internen Labors unter Umständen auch verbieten.
Selbst das Anbringen des Praxisschildes sollte vertraglich geregelt sein – Freiberufler sind zwar berechtigt, ein Schild mit Namen und Sprechzeiten an der Außenwand anzubringen – aber auch hier sollte man gleich zu Beginn Art und Größe des Schildes schriftlich im Vertrag festlegen, um später Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden.

Wie viel Planungssicherheit bietet ein unbefristetes Mietverhältnis?
Westpfahl:
Bei aller Liebe zur Planungssicherheit, die wird einem Praxismieter bei einem unbefristeten Gewerbemietverhältnis spätestens mit der ordentlichen Kündigung, ohne Angabe von Gründen seitens des Vermieters, weggenommen. Denn wenn nichts anderes vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist des § 580a BGB von sechs Monaten. In diesem Zeitraum müssten neue Räumlichkeiten und der gesamte Praxisumzug gestemmt werden – fast utopisch und sogar existenzgefährdend für Ärzte. Auch wenn es auf den ersten Blick nicht so scheint, mit einem befristeten Mietvertrag über zehn Jahre und einer Option auf Verlängerung fährt man definitiv planungssicherer – die ordentliche Kündigung vor Vertragsende ist dann nämlich ausgeschlossen. Tendiert man dennoch zu dem unbefristeten Mietvertrag, sollte man auf eine längere Kündigungsfrist als die gesetzliche bestehen.
Ein Sonderkündigungsrecht sollte so oder so im Mietvertrag stehen: Ärzte können schließlich auch berufsunfähig werden  oder ihre Zulassung verlieren. Beinhaltet der Mietvertrag dieses  nicht, müssen Ärzte die Miete weiterhin bis zum Ende der Mietzeit zahlen, obwohl sie nicht mehr praktizieren können oder dürfen.

Gibt es Schriftformen, die man beachten sollte?
Westpfahl: Formfehler in Gewerbemietverträgen gehören leider zum Alltag. Ein kleiner Formfehler kann bereits zu einem (ungewollten) unbefristeten Mietvertrag führen, selbst wenn im Vertrag ein befristetes Mietverhältnis festgehalten wurde. Dann wären wir wieder bei der sechsmonatigen Kündigungsfrist und die Mieter sind sich dessen gar nicht bewusst.
Darüber hinaus müssen Gewerbemietverträge mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr zwingend schriftlich abgeschlossen werden (§ 550 BGB) mit eigenhändiger Unterschrift beider Parteien. Der Abschluss per E-Mail entspricht nicht der Schriftform und ist somit ungültig. Gleiches gilt für mündliche Vereinbarungen. Gehören zum Mietvertrag schriftliche Anhänge und später ggf. Nachträge oder Ergänzungen, müssen diese fest mit dem Vertrag verbunden sein.

 
Was sind die individuellen Anforderungen von Ärzten an Mietverträge, die unbedingt geregelt werden sollten?
Westpfahl: Schriftlich festzuhalten sind unbedingt die für Ärzte wichtigen Klauseln, wie Konkurrenzschutz, Sozietät und Erbe. Stellen Sie sich vor, Sie beziehen Ihre neue Praxis und kurz darauf lässt sich ein Arzt derselben Fachrichtung in derselben Immobilie – am besten noch auf derselben Etage – nieder. Konkurrenz in unmittelbarer Nähe sieht niemand gern. Darum muss eine entsprechende Konkurrenzschutzklausel schriftlich im Vertrag festgehalten werden. Das schafft von Anfang an Klarheit.

Gleiches gilt für die Sozietätsklausel, wenn man mit Ärzten „aufstocken“ will im Sinne einer Gemeinschaftspraxis oder Praxisgemeinschaft. Der Vermieter kann dies verbieten, wenn eine entsprechende Erweiterungsklausel fehlt und die Zustimmung verweigern.
Den umgekehrten Fall muss man auch berücksichtigen: Startet die neue Praxis in einer Gemeinschaft und wird diese durch Streit, Krankheit oder Tod aufgelöst, muss ein Sonderkündigungsrecht her, auch wenn eine feste Laufzeit vereinbart wurde. Die Frist für eine außerordentliche Kündigung beträgt einen Monat und ist i. d. R. viel zu kurz, als dass – im Todesfall – die Erben die Praxis an einen Nachfolger verkaufen könnten. Eine Erbklausel im Mietvertrag schließt das Kündigungsrecht des Vermieters aus oder modifiziert es entsprechend.
Der finanziell schlimmste Fehler, den man machen kann, ist die Nachfolgeregelung zu „vergessen“. Auch so etwas muss unbedingt in einen Praxismietvertrag aufgenommen werden. Denn diese erlaubt der Praxisinhaberin oder dem Praxis­inhaber, eine Nachfolgerin oder einen Nachfolger derselben Fachrichtung zu bestellen, die oder der in den bestehenden Vertrag eintritt. Fehlt die Nachfolgeregelung im Mietvertrag und stimmt der Vermieter einer Praxisnachfolge nicht zu, kann die Praxis bei einer Praxisabgabe nicht unabhängig vom Vermieter verkauft werden und steht an diesem Standort vor dem Aus. Das bedeutet eine erhebliche Minderung des Praxiswertes – für jemanden, der aus Altersgründen die Praxis abgeben will, ist das ein Albtraum.

Gemietet, wie gesehen – müssen Praxisübernehmer zwangsläufig alles vom Vormieter übernehmen?
Westpfahl: Nicht, wenn auf die vertragliche Rückbaupflicht geachtet wird. In der Euphorie der Praxisübernahme werden diese Rückbaupflichten häufig übersehen und Bauten vom Vormieter einfach übernommen. Soll die Praxis später weitergegeben werden, müssen die Praxisübernehmer schlimmstenfalls für die Kosten der Rückbauten aufkommen, die eigentlich vom Vormieter hätten getragen werden müssen. Denn der Mieter muss die Mietsache im ursprünglichen Zustand zurückgeben. Das kann am Ende für die Praxisinhaber eine immense finanzielle Belastung bedeuten, die natürlich nicht einkalkuliert war. Demnach muss auch die Praxisweitergabe bereits vor dem Vertragsabschluss geprüft und die Pflichten in Bezug auf mögliche Rückbauten geregelt werden.

Fazit: Ärzte, die eine eigene Praxis anstreben und über ein Mietverhältnis – egal ob es ein neues oder ein übernommenes ist – nachdenken, sollten die Vertragsgestaltung bereits im Vorfeld planen. Es ist ratsam, eine Liste auszuarbeiten, die alle eigenen Ansprüche und Wünsche beinhaltet und vor allem die Punkte, die seitens der Praxisinhaber nicht verhandelbar sind. Um selbstbewusst und sicher in eine Mietvertragsverhandlung treten zu können, sollten Ärzte vor Vertragsabschluss die Unterlagen von einem im Miet- und Medizinrecht spezialisierten Anwalt prüfen lassen. Die meditaxa Group e. V. mit ihrem Netzwerk steht ihren Mandanten dabei immer gern zur Seite.

IM INTERVIEW

Felix Westpfahl,
Rechtsanwalt Arzt-/Medizinrecht, Datenschutzrecht und Arbeits- und Gesellschaftsrecht, Compliance und Strafrecht,

Hammer partners Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
www.hammer.partners


Quelle: meditaxa Redaktion

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