Niedriger gemeiner Wert bei Bedarfsbewertung

Eine Steuerpflichtige erbte ein Einfamilienhausgrundstück. Das Haus war bis zuletzt vom Erblasser bewohnt gewesen. Später veräußerte sie das Objekt für 460.000 Euro. Eine Sachverständige hatte im Au­ rag der Steuerpflichtigen zwecks Ermittlung des Bedarfswertes einen Verkehrswert von nur 220.000 Euro ermittelt. Der Immobilienpreiskalkulator der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAG) in Niedersachsen ergab dagegen einen mittleren Preis in Höhe von 320.000 Euro. Daraufhin nahm das Finanzamt eine Bewertung auf dieser Grundlage vor. Das Sachverständigengutachten wurde nicht anerkannt. Nach Überprüfung des Vorgangs durch einen amtlichen Bausachverständigen erhöhte das Finanzamt den Grundbesitzwert von 320.000 Euro auf den späteren Kaufpreis, 460.000 Euro. Die Steuerpflichtige wurde mit ihrem Vorbringen, es bestünde ein erheblicher Reparaturstau und der gute Verkaufserfolg dürfe keinen Einfluss auf die Wertfindung haben, nicht gehört. Die Klage verlief erfolglos. Grundsätzlich sind Ein- und Zweifamilienhäuser für Zwecke der Erbscha­ftsteuer tatsächlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Dazu sind die Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich aller ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen (sog. Vergleichsgrundstücke). Ausgangspunkt hierfür sind in erster Linie die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Auf individuelle Besonderheiten, wie z. B. einen Renovierungsstau, kommt es beim Vergleichswertverfahren nicht an, so jedenfalls die Hannoveraner Richter. Ohnehin kann auch ein geringerer Wert angesetzt werden, wenn ihn der Steuerpflichtige nachweist. Vorgaben dazu, wie der Nachweis zu erbringen ist, gibt es keine. Das Finanzgericht entscheidet aber letztlich in freier Beweiswürdigung über die Werte.

Quelle: FG Niedersachsen, Urteil vom 06.09.2018, 1 K 68/17


HINWEIS

Freie Beweiswürdigung heißt nicht, dass das Gericht bei seiner Beurteilung völlig frei ist, vielmehr muss es von Tatsachen ausgehen und auf deren Grundlage zu nachvollziehbaren Schlussfolgerungen kommen. Die Differenz zwischen dem Sachverständigengutachten und allen anderen Wertermittlungsarten war hier wohl einfach zu groß.


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