Zinsswapgeschäfte bei Immobiliendarlehen

Im April sind gleich zwei Urteile zu Zinsswapgeschäfte im Zusammenhang mit Immobiliendarlehen veröffentlicht worden, wobei das Finanzgericht Rheinland-Pfalz zu einem anderen Ergebnis kommt als das Finanzgericht Münster. Allerdings waren die Fälle auch unterschiedlich gelagert. In dem Fall vor dem Finanzgericht Rheinland-Pfalz ging es um ein fremddfinanziertes Mietobjekt, wobei für das Darlehen von 4 Mio. DM ein für 10 Jahre fester und sodann variabler Zinssatz vereinbart wurde. Zur Absicherung der nach Ablauf des Zinsbindungszeitraums erwarteten Zinsänderungsrisiken schlossen die Eigentümerin und die Bank über die dann noch offene Restschuld einen sog. (Forward-)Zinsswap ab. Damit hatte sich die Eigentümerin gegen steigende Zinsen abgesichert, allerdings auch die Möglichkeit verloren, von fallenden Zinsen zu profitieren. 2014 löste sie das seinerzeit noch über rund 1,8 Mio. Euro valutierende Darlehen durch ein anderes Darlehen (mit einem deutlich niedrigeren Festzins) ab. Außerdem kündigte sie den Zinsswap-Vertrag, wofür sie einen „Auflösungsbetrag“ in Höhe von 172.000 Euro an die Bank zahlen musste. Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung dieser Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab. Das Gericht gab der Steuerpflichtigen jedoch Recht und ließ den Werbungskostenabzug zu. Zwar könne eine durch vorzeitige Beendigung eines Swap-Vertrages ausgelöste Ausgleichszahlung nicht den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet werden. Dies habe der BFH aber zu einem Fall entschieden, in dem nur die Swap-Vereinbarung und nicht das zu Grunde liegende Darlehen vorzeitig gekündigt worden war. Hier sei die Sachlage allerdings eine andere und vergleichbar mit Situationen, in denen Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug zugelassen würden, weil das Objekt nach wie vor vermietet werde.

In dem Fall vor dem Finanzgericht Münster klagte eine Immobilien-GbR, die zunächst unabhängig von einem konkreten Projekt ein Zinsswapgeschäft abgeschlossen hatte. Zwei Jahre später finanzierte sie ein Bauprojekt mit Darlehen. Für dieses Projekt wurden Zinssätze in Anlehnung an die Zinsswapgeschäfte vereinbart. Nachdem das Bauprojekt fertig gestellt wurde, vermietete die GbR das Objekt zunächst und veräußerte es später. Das Darlehen tilgte sie aus dem Veräußerungserlös. Die GbR setzte die Swapzinsen, die in den beiden auf die Veräußerung folgenden Jahren anfielen, als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Das Finanzamt lehnte jedoch den Werbungskostenabzug ab. Auch die Klage vor dem Finanzgericht Münster blieb erfolglos.

Die nach den Swapvereinbarungen geleisteten Zinsausgleichszahlungen seien nicht als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen, weil das Mietobjekt veräußert und das Immobiliendarlehen abgelöst wurde.


HEINWEIS

Vermutlich wird der BFH noch einmal entscheiden müssen. Zu beachten ist aber, dass es für die steuerliche Beurteilung sicherlich auf den jeweiligen Einzelfall ankommt.


Quellen: FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 09.04.2019, 4 K 1734/17, FG Münster, Urteil vom 20.02.2019, 7 K 1746/16 F

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