Die Tücken im Praxismietvertrag

10. Mai 2021

Ein Praxisumzug kann für Ärzte eine Herausforderung darstellen. Abgesehen von der Suche nach passenden Objekten gilt es auch beim Mietvertrag genauer hinzusehen, denn Praxismietverträge unterliegen gewerblichen Vereinbarungen. Die Folge: Die Vertragsfreiheit gilt ohne Einschränkungen. Das klingt erst mal gut, geht es aber zum Beispiel um den Kündigungsschutz, gilt für Praxismietverträge – sofern nichts anderes schriftlich vereinbart wurde – kein besonderer Kündigungsschutz. Vermieter können Praxisbesitzer dann auch ohne Grund einfach zum Quartalsende auf die Straße setzen (§ 580 a Abs. 2 BGB: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.“). Experten raten demnach, das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters für einen bestimmten Zeitraum – zehn Jahre oder mehr – auszuschließen. Eine Klausel wie diese bewahrt vor unerwünschten und kurzfristigen Umzügen mit der Praxis und verhindert Änderungskündigungen, die meist auf eine Mieterhöhung abzielen. Alternativ zu dieser Klausel kann auch ein befristeter Vertrag mit Verlängerungsoption des Mietverhältnisses vorgeschlagen werden, der sich, sofern keiner der Vertragspartner vor Ablauf der Frist widerspricht, automatisch verlängert. Die ordentliche Kündigung während der Laufzeit des Vertrages ist auch in dieser Konstellation ausgeschlossen. Auch wenn Praxisinhaber keine räumlichen Veränderungen im Sinne eines Umzuges planen, sollte der eigene Praxismietvertrag so flexibel wie möglich gestaltet sein. Das betrifft vor allem Erweiterungen der Praxis sowie eine mögliche Praxisübergabe. Beispielsweise wird mit einer Nachfolge- und Sozietätsklausel die Übertragung oder Erweiterung der Praxis geregelt. Durch diese Regelung kann die Kollegin oder der Kollege den bestehenden Mietvertrag als Nachfolger übernehmen und eine Ablehnung durch den Vermieter ist nur mit einem wichtigen Grund möglich, z.B. wegen einer fehlenden Bonität. Neben dieser Klausel sollten Praxismietverträge auch auf eine Konkurrenzschutzklausel hin geprüft werden. Liegen die Praxisräume in einem Ärztehaus oder gehören dem Vermieter mehrere Immobilien in unmittelbarer Nähe der Praxis, sollte die Vertragsfreiheit des Vermieters ein Stück weit beschränkt werden, um Wettbewerber auf Distanz zu halten. Bei nötigen Formulierungsbeispielen für die individuellen Bedarfe (zukünftiger) Praxismieter sollte unbedingt ein Experte zu Rate gezogen werden, der Vorab den Mietvertrag prüft und bei den Anpassungen behilflich ist.

Sprechen Sie uns an, wenn Sie Hilfe bei der Suche der passenden Rechtsberatung brauchen. Wir – Ihr Fachkreis für Steuerfragen der Heilberufe – helfen Ihnen gerne weiter.

meditaxa Redaktion

Foto: © Rido / Adobe Stock,

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