Gewerblicher Grundstückshandel: Steuerfalle für Immobilienverkäufer

Die Verkaufspreise von Immobilien bewegen sich in vielen Regionen auf hohem Niveau, weshalb der Gedanke an den Verkauf einer Immobilie rentabel scheint – u. a. auch, um sich Liquidität zu verschaffen. Häufig halten Ärzte ihre Immobilien im Privatvermögen und diese sind überwiegend vermietet. Für einen steuerfreien Verkauf müssen sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten. Das wissen die meisten und passen hier auf. Aber es gibt noch Weiteres zu beachten: Wer mehrere Immobilien innerhalb von kurzer Zeit verkauft, kann dies als gewerblicher Grundstückshandel angesehen werden. Die daraus resultierenden Einnahmen unterliegen der Einkommen- und Körperschaftsteuer und eben auch der Gewerbesteuer. Bei Privatpersonen ist zu prüfen, ob der Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels fällt, oder ob die Verkäufe im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung erfolgen.

Die Fünf-Jahres-Frist beim Grundstückshandel
Innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung dürfen nicht mehr als drei Objekte verkauft werden. Ansonsten sehen die Finanzbeamten ein Indiz dafür, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen könnte. Da es sich bei der Annahme nur um ein Indiz handelt, kann der gewerbliche Grundstückshandel auch schon beim Verkauf von nur einem  Objekt vorliegen – sowohl bei bebauten als auch bei unbebauten Grundstücken. Das Finanzamt sieht dabei auf den zeitlichen Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und Veräußerung.
Ein Beispiel – so schnell kann die 3-Objekte-Grenze überschritten werden: Ein Arzt hat mehrere vermietete Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus und verkauft zwei davon, die er erst vor drei Jahren erworben hat. Zeitnah entscheidet er sich für den Verkauf seiner Ferienwohnung, da diese zu selten genutzt wird. Ein Nachbar macht ihm ein gutes Angebot: Er will ihm seine Garage abkaufen. Diese ist erst vor zwei Jahren gebaut worden. Aufgrund dieser Konstellation ist es naheliegend, dass von gewerblichem Grundstückhandel ausgegangen wird.

Beim Neubau sollte man aufpassen
Entscheidend für die Bewertung, ob ein Verkauf gewerblich oder privat stattfindet, ist die Zeitspanne zwischen Verkauf und die Durchführung umfangreicher Baumaßnahmen am Objekt.

Ehepaare oder Lebenspartner dürfen übrigens je drei Objekte  steuerfrei kaufen und verkaufen. Auch ist die Fünf-Jahres-Grenze nicht starr. So entschied der BFH letztes Jahr in einem Urteil: Durch Modernisierung oder jegliche Veränderungen am Objekt darf kein neues Gebäude entstehen. Bspw. wertet der BFH es als gewerblichen Grundstückshandel, wenn ein Haus abgerissen und, in der Absicht es zu verkaufen, auf dem Grundstück eine neue Immobilie gebaut wurde.
Im Zweifel können sich Betroffene vor ihren Baumaßnahmen vom Finanzamt verbindlich bestätigen lassen, dass bei den geplanten Maßnahmen am Ende kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

meditaxa Redaktion | Quelle: BFH-Urteile vom 15.01.2020, Az: X R 18/18 und X R 19/18 sowie Az: IV R 23/88 vom 22.03.1990
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